Birçok kişi apartman inşaatı aşamasında daire satın almayı tercih ediyor. Bu, nesneleri daha düşük bir maliyetle satın almanızı sağlar. Bu sürece inşaatta özsermaye katılımı denir. Menfaat sahibinin fon kaybından güvenilir bir şekilde korunması için, geliştiricinin seçimine yetkin bir şekilde yaklaşmalı ve dikkatlice hazırlanmış bir sözleşmeyi incelemelidir. Bitmemiş nesnelerin alıcılarının haklarını koruyan bu belgedir.
Özkaynak katılımının özü
Süreç, çok apartmanlı binaların gelecekteki daire alıcıları pahasına inşa edildiğini varsayar. Bir evin inşaatına yatırım yapıyorlar ve işletmeye alındıktan sonra dairenin mülkiyetini kaydedebiliyorlar.
Süreç, 214 Sayılı “Paylaşılan İnşaat Hakkında” Federal Yasasının özel bir yasasıyla düzenlenir ve hissedarların haklarının korunmasını garanti altına almak için düzenli olarak çeşitli değişiklikler yapılır. İnşaatta öz sermaye katılımının ana özellikleri şunlardır:
- Tarafların her birinin hak ve yükümlülükleri ancaksözleşme imzalamak;
- DDU, işbirliğinin tüm nüanslarını belirtir ve bir yatırım ve sözleşme anlaşmasının yanı sıra hizmet sunumu ve satış ve satın alma dahil olmak üzere farklı anlaşmaların işaretlerini içerir;
- Bitmemiş bir evde bulunan böyle bir anlaşma kapsamında bir daire satın alınır;
- bu koşullar altında, geliştiricinin minimum kendi para yatırımı ile bir nesne inşa etmesini mümkün kılan çok sayıda hisse sahibi çekilir;
- sadece bir şahıs değil, bir şirket de hissedar olabilir;
- katılımcılar proje değişikliğini, iş tanımını ve evin inşaatına ilişkin diğer koşulları etkileyemezler.
Genellikle, inşaat halindeki evlerde daire satın alan vatandaşlar, dolandırıcılık veya müteahhitlerin iflasıyla karşı karşıya kalır. Bu durumda pay sahibinin hakları DDU hükümlerince korunur. Zor durumlarda, inşaatta sermaye katılımının diğer şirketlere veya fon tahsilatında yer alan kişilere devredilmesi gerçekleştirilebilir.
Yasal düzenleme
Bitmemiş bir tesiste bir ev satın alırken, 214 sayılı Federal Yasanın temel yasasının hükümlerine dikkat etmelisiniz. 2004 yılında kabul edilmiştir ve ortaya çıkan tüm ilişkileri düzenleyen kişidir. geliştiriciler ve hisse sahipleri arasında. Bu kanunda birçok değişiklik ve düzenleme yapılmıştır. Her biri kendi amacı olan çok sayıda parçaya ve paragrafa ayrılmıştır. Önemli değişiklikler ve hükümler şunları içerir:
- kurallar belirtilmiştirinşaatta özsermaye katılımına ilişkin bir anlaşmanın hazırlanması ve feshedilmesi;
- hakların üçüncü şahıslara devri olasılığı öngörülmüştür;
- Sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmezlerse geliştiriciler için cezai sorumluluk vardır;
- tabii ki geliştiriciler, özsermaye sahipleri tarafından fon transferine yönelik özel hesaplar açmalıdır ve para yalnızca tesisin inşası için kullanılabilir;
- geliştiricilerin projeleri, izinleri ve diğer belgeleri içeren çalışmalarıyla ilgili tüm bilgileri açıklayan kendi resmi web sitelerinin olması gerekir.
Artık tüm geliştiriciler, hisse sahiplerine para aktarmak için tasarlanmış bir emanet hesabı açıyor. Ortak inşaata katılımla ilgili Federal Yasa, böyle bir hesabın ancak fonların tam kullanımından sonra kapatıldığını gösterir. Bu tür durumlar hakkın devrine engel olamaz.
Ayrıca mevzuat, tazminat fonu oluşturma ihtiyacını öngörmektedir. Hissedarlar için sigorta ile temsil edilir, çünkü geliştirici herhangi bir nedenle yükümlülüklerini yerine getirmezse, hisse sahiplerinin zararları bu fondan sağlanan fonlar pahasına karşılanır.
Avantajlar ve dezavantajlar
Bir ev satın almak için DDU kullanmanın her ev alıcısı için birçok avantajı vardır, ancak böyle bir kararın belirli dezavantajlarını göz önünde bulundurmak önemlidir. Gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılım, riskli olarak kabul edilir, çünkügeliştiricinin çeşitli nedenlerle yükümlülüklerini yerine getirememesi olasılığı her zaman vardır.
| Pros | Eksileri |
|
Birincil veya ikincil piyasadaki bitmiş dairelerin fiyatından çok daha düşük olan nesneler üzerinde düşük bir maliyet belirlenir |
Konutun tamamlanması için yeterince beklemek zorunda kalacak, bu yüzden bu fırsat zaten yaşayacak bir yeri olan insanlar tarafından kullanılıyor |
| Birçok geliştirici, bir ev inşa etme süresinin tamamı için taksitler sunar; bu, bir DDU hazırlarken gerekli ilk fon miktarı olmadan bir daire satın almanıza olanak tanır | Genellikle, hissedarlar bir nesnenin tesliminde bir gecikme ile uğraşmak zorunda kalırlar, bu nedenle mahkemeler aracılığıyla bir ceza tahsil etmek gerekli hale gelir |
| Konut almak yasalarla garanti altına alınmıştır, bu nedenle hissedarlar yine de bir daireye veya zarar tazminatına güvenebilecektir | Daire, çeşitli nedenlerle önceden kararlaştırılan boyutu kare olarak aşarsa, belirli bir miktar para ödemeniz gerekir |
| Yasa, geliştiricilere katı ve çok sayıda gereklilik getirir, böylece şirketin güvenilirliğinden emin olabilirsiniz |
Dolandırıcılıkla karşılaşmak nadir görülen bir durum değildir, örneğin, geliştirici bir daireyi birkaç hissedara satar veya yasayı atlatmak için başka planlar kullanılır, bu da dava açma ihtiyacına yol açar |
| Şirket belirlenen tarihe kadar evi teslim etmezse, hissedarlar her gecikme günü için hesaplanan iyi bir cezaya güvenebilirler | Genellikle bir şirket kendini iflas ettirir, bu da evin başka bir geliştiriciye devredilmesine yol açar ve tüm bunlar nesnenin inşaat süresini olumsuz etkiler |
Yukarıdaki artılar ve eksiler nedeniyle, her kişi inşaatta eşitlik katılımının kendisi için uygun ve faydalı olup olmadığına bağımsız olarak karar vermelidir.
DDU'da nasıl ev satın alınır?
Süreç çok karmaşık sayılmaz, ancak karlı ve etkili olduğundan emin olmak için potansiyel alıcıların belirli ardışık adımları izlemesi gerekir.
Geliştiriciyle iletişime geçmeden önce, onun hakkındaki yorumları öğrenmek, resmi belgeleri incelemek ve ayrıca belirli bir evin inşaatının ne kadar hızlı yapıldığını kontrol etmek önemlidir.
Şirket ayrıntılarını alın
Öncelikle dairelerin gerçekten güvenilir, doğrulanmış ve resmi olarak kayıtlı bir kuruluş tarafından DDU'ya göre satıldığından emin olmalısınız. Ortak inşaata katılımla ilgili Federal Yasa, geliştirici hakkında bilgi edinme ihtiyacını belirtir:
- resmi olarak kayıtlı bir şirket tarafından temsil edilmelidir;
- şirketin halihazırda tesisler inşa etmesi ve işletmeye alması arzu edilir;
- Örgüt aleyhine açık bir dava olmamalı;
- tüm geçmiş evler girilmelidirönceden belirlenmiş bir zaman çerçevesinde işlem;
- Kurumun web sitesinde sunulan tüm belgeler dikkatlice incelenir ve projeler, çalışma izinleri, beyannameler ve diğer belgeleri içerir;
- şirketin tesisin inşaat sürecinin gerçekleştiği site üzerinde haklara sahip olması gerekir.
Bu belgeler ve izinler eksikse, geliştirici ile bir DDU düzenlenmesi önerilmez.
Beyanname hangi bilgileri içeriyor?
İnşaat beyannamesinin çalışmasına özellikle çok dikkat edilir. Hissedarlarla ilk anlaşmanın imzalanmasından 14 gün önce açık kaynaklarda bulunmalıdır. Bu belge, her inşaat katılımcısı için önemli bilgiler içermelidir. Bu şunları içerir:
- Geliştirici şirketin adı ve yasal adresi;
- çalışma izinleri listelenir;
- önceden alınmış lisansları belirtin;
- lisans geçerlilik süresine uyun;
- şirketin tüm kurucularını listeler;
- şirketin faaliyetinin üç yılı için geçmişte dikilmiş nesneler göz önüne alındığında;
- işin finansal sonuçlarını belirtin;
- verilen borç ve alacak hesapları;
- inşaat için fonların toplandığı diğer işlemleri gösterir.
Hissedarlarla inşaata özsermaye katılımı sözleşmesi, ancak geliştirici evin inşaatının planlandığı araziyi satın aldıktan veya kiraladıktan sonra sonuçlandırılır.
Ne yapmalıproje belgelerini dahil et?
Her inşaat katılımcısı için önemli bir belge olarak kabul edilir. Belgeler, hissedarla ilk sözleşmenin imzalandığı andan 14 gün önce oluşturulmalı ve yayınlanmalıdır. Projedeki önemli bilgiler şunları içerir:
- geliştirici hakkında bilgi;
- tüm kurucular hakkında bilgi;
- şirketin mali durumuna ilişkin veriler;
- inşaat izinleri ve ruhsatları;
- nesnenin inşa edilmesinin planlandığı dönem;
- yapım aşamasındaki evin konumu;
- şirket mülkü;
- inşaat maliyetleri ve müteahhitler dahil.
Şirketin mali durumu bir çeyrekte değişirse proje belgelerindeki bilgilerin değiştirilmesine izin verilir. Üstelik tüm bu düzenlemeler açık kaynaklarda yayınlanmalıdır.
Bir anlaşma hazırlamanın nüansları
Geliştiriciyle ilgili tüm bilgiler doğrulanır doğrulanmaz, güvenilir ve doğrulanmışsa onunla bir DDD hazırlamak mümkündür. Diğer belgeler, 214 Sayılı Federal Yasa hükümleri temelinde öz sermaye sahiplerini korumayacağından, inşaata öz sermaye katılımı, bu özel belgenin yürütülmesini zorunlu olarak gerektirir.
Tabii ki, bu belge şu bilgileri içerir:
- Daireyi ve karesini, kat sayısını, oda sayısını, bir balkon veya sundurmanın boyutunu ve varlığını, tam adresi, çeşitli iletişimlerin mevcudiyetini ve ayrıca bir dizidiğer teknik parametreler;
- emlak fiyatı;
- ödeme emri;
- evi faaliyete geçirmek için son tarih;
- beş yıldan az olmaması gereken garanti süresi;
- bitmiş dairenin hissedarlara devredilme şekli;
- konut binalarını tamamlama ihtiyacına ilişkin koşullar.
İnşaatta öz sermaye katılımı belgesinin doğru bir şekilde düzenlenmesiyle, öz sermaye sahipleri geliştirici tarafından dolandırıcılıktan veya iflasından güvenilir bir şekilde korunacaktır. Bazı geliştiriciler, bir daire için taksitle ödeme yapma fırsatı sunar.
Sözleşmenin kaydı
Anlaşmanın imzalanmasından sonra, resmi olarak tescil edilmesi gerekmektedir. Ortak inşaat ancak bu şartlar altında yasal olarak gerçekleştirilir. Katılım koşulları, bir DDU, bir tesis planı, bir proje beyanı ve alıcının kişisel belgelerinin hazırlanmasının gerekli olduğunu ve ardından bu belgelerin Rosreestr'e aktarılmasını önermektedir.
Kayıt süreci yaklaşık 10 gün sürer. Bunun için vatandaşlar 350 ruble ödemek zorunda kalacak.
Hisse senedi sahiplerinin hakları nelerdir?
DDA'ya göre, ev satın alanların birçok farklı hakkı vardır. Bunlar şunları içerir:
- Tesisin işletmeye alınması için son tarihler ertelenirse, vatandaşların inşaatta bir özsermaye katılım sözleşmesi kapsamında bir ceza ödemesi gerekebilir;
- Anlaşmanın tescilinden sonra, hissedarlar bölgenin kendisini ve üzerinde inşa edilen nesneyi rehin ederler;
- izin verildianlaşma yoluyla talep hakkının devri için bir sözleşme hazırlamak;
- Hazır daire sadece özel bir transfer kanunu hazırlandığında kabul edilir;
- Konut denetimi sırasında önemli ihlaller tespit edilirse, kanun imzalanmayabilir, bundan sonra menfaat sahibi eksikliklerin düzeltilmesini talep edebilir.
Gövdeyi kullanmaya başladıktan sonra çeşitli sorunlar tespit edilirse, garanti süresi temelinde, alıcı geliştiricinin bunları ortadan kaldırmasını isteyebilir.
Nasıl sonlandırılır?
Bu sözleşmenin fesih şartları doğrudan paragraflarında yazılıdır. Bunun çeşitli nedenleri olabilir. Çoğu zaman, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda, örneğin ev zamanında faaliyete geçmezse, önemli ihlaller varsa veya mülkün metrekaresi yoksa, ortak inşaata katılım sözleşmesinin feshi gerekir. önceden belirlenmiş boyuta karşılık gelir.
Fesih işlemi kesinlikle resmi olarak kayıt altına alınacaktır.
Sonuç
Bu nedenle, vatandaşların ortak inşaata katılımı, ucuz ve kaliteli gayrimenkul edinmenin popüler bir yolu olarak kabul edilir. Aynı zamanda, DDU'nun daha fazla hazırlandığı geliştiriciyi doğru seçmek önemlidir. Bu belge, öngörülen forma sahip olmalı ve katılımcılar hakkında gerekli tüm bilgileri içermelidir.
DDU'ya dayanarak, ev alıcısına bir iddiada veya mahkemede savunabileceği birçok hak verilir.
