Yapılmakta olan inşaat nedir? İstikrarsız ekonomi zamanlarında, inşaat sözleşmeleri kapsamında inşa edilen bir dizi nesne inşaat aşamasında "dondurulur". Bu, çeşitli nedenlerle olur - finans veya inşaat malzemesi eksikliği vb. Bu gibi durumlarda, devam eden inşaatlardan bahsedebiliriz.
Bitmemiş İnşaat - Tanım
Bu nesneler nelerdir? Mevcut mevzuat, bu terimin doğrudan bir tanımını içermemektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu 130 numaralı maddesinde (bölüm 1), araziyle (toprak, arsalar, vb.) Taşınmaz bir nesnenin temel özelliği, amacına orantısız bir zarar vermeden hareket ettirilememesidir. Bu aynı zamanda inşa edilmiş binaları ve tartışılacak olan çok "eksik" nesneleri de içerir. Tek bir sonuç var - mevcutmevzuat "devam eden işleri" kesin olarak gayrimenkul olarak sınıflandırıyor.
Bu nedenle, Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu, inşaat süreci tamamlanmamış bir bina (veya yapı, yapı) gibi bir nesne kavramını yorumlar. Buna geçici binalar dahil değildir - kiosklardan, hangarlardan vb. bahsediyoruz. Adli uygulama, belirli anlaşmazlıklarda hakimlerin inşaat halindeki nesnelerin yasal statüsüne, yani yasal rejimlerine atıfta bulunması gerektiğini göstermektedir.
Örneğin, bir arsa üzerinde bir binanın duvarları ile önceden kurulmuş bir temel varsa, bu nesneyi orantısız bir hasara neden olmadan hareket ettirmek imkansızdır. Bu, tanımı gereği, gayrimenkul anlamına gelir. Sonuç: tartışmalı bir nesnenin durumunu belirlerken, mahkeme her şeyden önce temel fiziksel özelliklerini dikkate alır ve ancak o zaman - devlet haklarının tescilinin varlığı veya yokluğu.
O kadar basit değil
Aynı zamanda yargı pratiği bu konudaki ihtilaflarla doludur. Bu konudaki görüş yelpazesi çok geniştir. Bazı hukukçular, yeniden inşa veya inşaat sürecinde olan, ancak işletmeye alma izni olmayan herhangi bir binayı devam eden bir inşaat nesnesi olarak kabul eder. Bu tanım, bir nesneyi inşa etme sürecinin çeşitli nedenlerle bazen durdurulabileceği veya nakavt edilebileceği gibi önemli bir durumu hesaba katmaz.
En son tanıma göre, bu özellikler zatenbitmemiş inşaat örnekleri olarak adlandırılamaz. Aynı zamanda, inşaatta kullanılan bazıları orijinal özelliklerini kaybettiğinden, yapı malzemelerinin toplamına atfedilemezler.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 219. Maddesi, gayrimenkul olarak sınıflandırılabilecek yeni oluşturulan mülkler de dahil olmak üzere mülkiyet hakkının kaydedilmesi gerektiğini belirtir. "Devam etmekte olan" nesnelerin düştüğü bu tanım kapsamındadır.
"Tamamlanmamış" nasıl anlaşılır?
Yapım aşamasında olan bir nesne için temel gereksinimleri ele alalım:
- Nesnenin inşa edildiği arazi parçasıyla güçlü bir bağlantısı olması (yukarıdaki gibi hasar vermeden hareket etmenin imkansızlığı).
- Bireysel nesne ataması.
- Bu binanın (yapının) yapım sürecinin askıya alınması, korunması veya nihai olarak sonlandırılması gerçeğinin varlığı.
Nihai bir karar verelim: böyle bir nesne, üzerinde durdurulan, askıya alınan veya nakavt edilen belirli bir gayrimenkul, inşaat işi anlamına gelebilir.
Yapım aşamasında olan bir nesnenin mülkiyetinin tanınması
Daha önce bu tür mevzuat, yatırılan emekle birlikte bir dizi inşaat malzemesi şeklinde düşünülmüşse ve medeni hukuk işlemlerinin konularıyla ilgili değilse, o zaman Rusya Federasyonu Medeni Kanununda yapılan değişikliklerle (130 sayılı maddesinde) gayrimenkulle ilgili şeyler listesine dahil edilmiştir. Devam etmekte olan bir nesnenin ilk durum kaydındainşaat, en yaygın bakış açılarından birine göre, sözleşmenin feshi anından itibaren onunla ilgili konuşmak gerekir.
Mevcut yargı uygulamasında en çok bu yaklaşım hakimdir. Yasanın yeni versiyonunda, bu tür nesnelere mülkiyet haklarının tescili, artık onlarla belirli işlemler yapma ihtiyacı tarafından şartlandırılmamaktadır. Bundan sonuç nedir? Böyle bir nesnenin hazır olma derecesi yalnızca tanımlayıcı kriterlere atıfta bulunur. Devlet tescil prosedürünün kanunla belirlenen prosedüre uygun olarak uygulanmasından sonra, böyle bir bina yasal olarak tüm sonuçlarıyla birlikte medeni hukuk nesnesi olarak sınıflandırılabilir.
Yani tamamen yeni, ayrılmaz ve bağımsız bir hukuki nesnenin ortaya çıkmasından bahsedebiliriz. Devam eden bir inşaat nesnesine ilişkin haklar, belirli belgelerin bir listesi temelinde idari prosedürle kaydedilir. Ayrıca, böyle bir hak mahkeme kararıyla tanınabilir.
Yasama incelikleri
Bu tür davalar, tahkim ve genel yargı mahkemelerine atıfta bulunur. Bu kategorideki en zor konu mülkiyet hakkının tam olarak kime verileceğidir - yatırımcıya, müşteriye veya yükleniciye. Bu durumda, birçok çelişki ve yasal nüans vardır. Bu dava kategorisi göz önüne alındığında, bir arsa mülkiyetinin onayını, bir inşaat ruhsatının mevcudiyetini, bir dizi tasarım ve bir dizi belgeyi içeren bir dizi belge kanıt olarak kabul edilir.bir sermaye inşaat tesisi için diğer belgeler, vb.
Maalesef bu ilişkiler alanındaki hukuk normları bir takım çelişkiler içermektedir ve bu nedenle bu kısımdaki mevzuat oldukça geniş anlamda yorumlanabilir. Bu, çeşitli paydaşlar tarafından kötüye kullanılmasına yol açar. Yasal düzenlemelerdeki mevcut boşlukların giderilmesi ve mevcut yargı pratiğinde birliğin sağlanması için bu hukuki ilişkilerin daha detaylı ilave düzenlemelere ihtiyaç duyduğunu belirtmek gerekir.
Devam eden bir binadan bahsedelim
Bitmemiş bir inşaatın tescil edilebilmesi için, yapıldığı arsanın mülkiyeti, kiralanması veya sahibinin ömür boyu mülkiyet veya sürekli kullanım hakkına sahip olması gerekir. Tanıma göre (hatırlayın, gayrimenkul, araziye sıkıca bağlı olan ve nesneye orantısız bir zarar vermeden taşınamayacak olan her şeyi içerir), böyle bir iddiada bulunan bir nesne için bir sermaye vakfına sahip olmanın vazgeçilmez bir gereklilik olduğu sonucuna varır. bir başlık.
Yapım aşamasında olan bir nesne, tanımı gereği, geçerliliği sona ermemiş böyle bir sözleşmenin sözleşmesinin konusu olamaz. Aksi takdirde (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, madde 740), müteahhit çalışmaya devam etme hakkına sahip olmaya devam eder, yani üçüncü şahısların hakları gerçekleşecektir. 122-FZ sayılı kanunun 25. maddesinde belirtildiği gibi, bu tür yarım kalmış inşaatların mülkiyetiyapı ruhsatı olmadan imkansız, nesnenin ayrıntılı bir açıklaması ve bir arsa üzerindeki hakları düzenleyen belgeler içeren bir proje.
Yukarıdaki koşulların tümü karşılanırsa, "devam eden" mülkün sahibinin mülkte bir sermaye inşaatı nesnesi çıkarmak için her türlü nedeni vardır. Kaydedilene kadar, nesne ile ilgili herhangi bir işlem kanunen geçerli sayılmayacaktır.
Diğer bir önemli nokta, "bitmemiş" tarafından işgal edilen arsa hakkının doğru bir şekilde resmileştirilmesidir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222. Maddesi, gayrimenkulün bu amaç için tasarlanmamış bir arsa üzerine inşa edilmesi durumunda, izinsiz inşaat statüsü aldığını belirtmektedir. Bu durumda böyle bir mülkiyet hakkının elde edilmesi imkansızdır ve dikilen nesne yıkıma tabidir.
Devam eden inşaatın tescili için hangi belgeler gereklidir?
Gerekli evrakların paketi şunlardan oluşur:
- Yapım aşamasında olan bir nesnenin tescili için başvuru (mülkiyet hakları).
- Kimlik belgesi.
- Devlet vergisi ödeme makbuzları.
- Bir arazi parçası için belgeler - mülkiyet veya kira sözleşmesi kanıtı.
- Bu belirli sitede inşaat yapmak için ilgili makamlardan alınan izinler.
- BTI yetkililerinden alınan açıklama (devam eden inşaatın teknik planı).
Belge paketinin tamamı kayıt odasına gönderilir.
Nasılsınbu tür nesnelerle işlemler?
Daha önce de belirtildiği gibi, uygun şekilde yürütülen bir "devam eden çalışma" nesnesi gayrimenkul olarak kabul edilir. Bu nedenle, devam etmekte olan herhangi bir inşaat alım veya satım işlemi, diğer herhangi bir gayrimenkul ile yapılan işleme benzer. "Devam eden bir çalışma" satın almak isteyen bir alıcı aşağıdaki noktalara dikkat etmelidir:
- nesnenin kaydını onaylayan belgelerin mevcudiyeti;
- inşaat için arazi tahsisi konusunda yetkililerin kararının varlığı;
- devam eden inşaatın yukarıda belirtilen nesnesinin planı;
- gerekli tüm belgelerin mevcudiyeti (teknik ve tasarım tahminleri);
- tesisin inşası için sözleşmenin feshini onaylayan belgeler.
Sitenin topraklarındaki konumu da dahil olmak üzere mülkün özelliklerine sahip tüm veriler, gayrimenkul satışına ilişkin sözleşmede belirtilmelidir.
Benzer bir sözleşme, işlemdeki tüm katılımcılar tarafından uyulması zorunlu olan kesin olarak tanımlanmış bir modele göre hazırlanır.
"Eksik" satışı için bir sözleşme hazırlamanın özellikleri
- Devlet kaydı ile yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözleşmenin şekline uyulmaması, geçersizliğine yol açar.
- Her işlemde olduğu gibi, sözleşmenin taraflarının ayrıntıları belirtilmelidir - pasaport verileri, ikamet adresleri vb.
- Sözleşmenin konusu açıkça tanımlanmalıdır, yani içerdiği verilerhangi belirli nesnenin satışının söz konusu olduğunu kesin olarak belirlemeye izin vermelidir. Bu tür veriler öncelikle binanın bulunduğu adresi içerir.
Hem "inşaat" hem de "posta" adresleri olduğunu dikkate almak gerekir. "İnşaat" adresi, yapı ruhsatında belirtilir ve nesnenin inşası için sitenin sağlandığı yeri belirler. "Posta" adresi bununla eşleşmeyebilir. Sadece kabul komisyonu tamamlandıktan sonra eve tahsis edilebilir. Planlanan satın alma için belgeler hazırlanırken bu tür tutarsızlıklar dikkate alınmalıdır.
Diğer şeylerin yanı sıra, nesnenin fiyatı belirtilmelidir.
Kullanma hakkı olan kişilerin aralığı ayrıntılı olarak listelenmelidir.
Üçüncü şahıslar tarafından satılan mülkün haklarına saygı gösterilmelidir. İşlem yaparken bunu alıcıya bildirmek satıcının sorumluluğundadır. Kiracı, kiracı, mevcut teminat veya ömür boyu kullanım haklarından bahsedebiliriz. Bu tür yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, alıcı satış fiyatında bir indirim talep etme veya tüm zararların tazmini ile sözleşmenin tamamen feshedilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Gayrimenkulün satıcı ile alıcı arasında alıcı tarafından kabul edilmesiyle birlikte nihai devri, tarafların sözde sözleşmeyi imzalamasıyla gerçekleşir. devir tapusu.
Hangi nesneler yetkisiz binalar olarak kabul edilir?
Yasaya göre herhangi bir bina, yapı, ev,bu amaçlar için tahsis edilmemiş, bunun için izin alınmadan oluşturulmuş, kentsel planlama ve diğer norm ve kuralların önemli bir ihlali ile inşa edilmiş arsalar üzerine inşa edilmiştir. Yukarıda belirtilen işaretlerden en az biri mevcutsa yapı ruhsatsız yapı olarak sınıflandırılır. Adli bir makam tarafından bu yönde bir karar alınmadıkça, mülkiyetin devralınması mümkün değildir.
İnşaat sözleşmesinin sona erdiğini hangi belgeler onaylar?
Onlar şunlar olabilir:
- Tarafların anlaşması veya mahkemenin böyle bir anlaşmayı feshetme kararı.
- Müteahhit tarafından belirli bir iş aşamasının tamamlanmasının ardından, sözleşmenin daha sonraki işleyişini askıya alma anlaşmasıyla birlikte tesisin kabulü ve teslimi.
- Sözleşme ilişkilerinin hukuken sona erdirilmesine ilişkin diğer belgeler (ifa imkânsızlığından, müteahhidin tasfiyesinden vb. bahsedebiliriz.)
Bir gayrimenkul nesnesinin inşaatı birkaç kişi tarafından yapıldıysa, inşaattaki tüm katılımcılar arasında basit bir ortaklık anlaşması yapılabilir. Bu durumda, belirtilen nesnenin ortak paylaşılan mülkiyetinden bahsediyoruz. Geliştirici tarafından yatırımcılardan finansal kaynak çekilmesi durumunda, inşaatın tamamlanmasının imkansızlığı nedeniyle müşterinin yatırımcılara karşı yükümlülüklerini yerine getirememesinden bahsediyoruz. O zaman yatırımcıların nesnenin belirli bir kısmı üzerinde hakları yoktur.
Bir konut binası nasıl "bitmemiş" hale getirilir?
Yapılmakta olan inşaat nesnenizi resmileştirmek istiyorsanız (konut binası)Bu nedenle, şehir planlama ve mimarlık bölge müdürlüğünün bulunduğu adresi ziyaret etmelisiniz. Yanınıza aşağıdakilerden oluşan bir paket belge almayı unutmayın:
- Kayıt veya devreye alma uygulamaları.
- Pasaport (diğer kimlik belgesi).
- Arsa için gerekli belgeler.
- Bu sitenin geliştirilmesi için gerekli tüm izinler ve onaylar.
- Kulübenizin inşaatı için proje.
- Tesisin yardımcı programlarla sağlanmasına ilişkin özellikler.
- Devlet vergisi ödeme makbuzları.
- Binanız için kadastro pasaportu.
İkincisi, bölgenin grafik planı ile yapım aşamasındaki ev hakkında kısa bilgiler içerir. Böyle bir belge mutlaka evin bulunduğu sitenin kadastro pasaportunu içermelidir. Evin böyle bir pasaport olmadan satılması durumunda işlem yapılmayacaktır. Bu durumda, bitmemiş bir inşaat nesnesi için teknik bir pasaport gerekli değildir, ancak kadastro pasaportuna ek olarak, bitmemiş bile olsa herhangi bir ev için bir teknik plan olmalıdır.
Belgeler eksikse ne yapmalı?
Çok çalışırsanız, gerekli evraklar olmasa bile "eksik" bir sonuç çıkarmak mümkündür. Bu durumda yazlık inşaatı yeni başlıyormuş gibi davranmalısınız. Adım adım eylem planı şunlardan oluşur:
- Gerekli her şey için bir uygulama yazmaizinler olmadan yalnızca yetkisiz bir geliştirici olursunuz.
- Zorunlu onayı ile inşa edilene benzer bitmiş bir ev projesi için sipariş verin.
- BTI temsilcisiyle birlikte binanın teknik planının hazırlanması.
- Nesnenin pasaportunun Kadastro Odasında sipariş edilmesi.
Toplanan tüm belge paketi ile mimarlık ve şehir planlama bölümündeki kayıt prosedüründen geçmelisiniz.
Alternatif olarak, BTI yetkililerine nesnenin bürosu çalışanları tarafından - bitmemiş eviniz - kayıt için bir başvuru yazmak mümkündür. Bu oldukça maliyetli bir seçenektir, ancak zamandan ve sinirlerden tasarruf etmenizi sağlar.
Bitmemiş bir kulübeden bahsediyorsak, belge paketi biraz basitleştirilmiştir - bir inşaat ruhsatı sunamaz ve kendinizi bir kadastro planıyla sınırlayamazsınız. Bir yazlık veya konut kır evi inşaatı durumunda, belge paketi eksiksiz olmalıdır.
Güvenilir bir inşaat şirketinden standart bir konut kulübesi projesi sipariş edilmesi veya satın alınması durumunda gerekli tüm evrakların yürütülmesini kolaylaştırmak mümkündür.
Devam eden inşaat nasıl aktarılır?
Tamamlanmış bir nesne durumunda olduğu gibi, devir-kabul sertifikası adı verilen uygun işlemin düzenlenmesi ve imzalanmasıyla devir gerçekleştirilir. Belirli işlerin tamamlanmasını veya tamamlanmasını gerektiren (örneğin, bitirme) devam etmekte olan inşaat söz konusu olduğunda, bu tür kusurların tüm bileşimi, kabul sırasında imzalanan sözleşmeye yansıtılmalıdır.
DayanarakOnaylanan kabul belgesinden, sözleşme şartlarına göre yapılan iş nihayet ödenebilir.
"Devam eden çalışma" hakları hakkında
Son yıllarda ve on yıllarda inşaat piyasasındaki durumun ekonomik olarak istikrarsız olduğu bir sır değil. Bu durumda, devam eden her türlü inşaattan, ticari olmayan gayrimenkulden, yani konuttan bahsediyoruz. Uygulamadan çok sayıda vaka, mali sorunların varlığında, geliştiricilerin çok, çok sık olarak, fiilen inşa edilmiş binaları hissedarlara devretme sürecini geciktirmeye çalıştıklarını göstermektedir. Bazen tamamen iflas etmeyi seçerler.
Bir hissedar kendi meşru çıkarlarını korumak için ne yapmalıdır? Böyle bir durumda, devam etmekte olan inşaat nesnesinin (pay) bir parçası olan mülkün mülkiyetini tanıma fırsatı kurtarmaya gelecektir. Bunu yapmak için mahkemeye gidin.
Yükümlülüklerini yerine getirmeyen bir geliştiriciye karşı hak talebinde bulunmak için belgeleri toplarken, bir dizi nokta dikkate alınmalıdır:
- Bu tür dava kategorileri, söz konusu ortak inşaat nesnesinin bulunduğu yerdeki (bölgesel olarak) mahkemeler tarafından değerlendirilir.
- Aslında tamamlandığını, ancak nesnenin operasyona alınmadığını ima eder. Geliştirici zamana karşı oynuyorsa (yani, kendi yükümlülüklerinin yerine getirilmesinde bir gecikmeden bahsediyoruz), bu durum, aşağıdaki amaçlarla adli temyiz için temel teşkil edemez.hissedarın nesnenin sahipliğinin tanınması.
Bazen adli uygulamada (istisna olarak) bir nesnenin payının mülkiyetinin, yapım aşamasındaki bir nesnenin hazır olma derecesi %75 iken tanındığı örnekler vardır. Ancak bu durumlar daha çok bir istisna olarak kabul edilebilir. İnşaat halindeki binanın tamamlanma derecesinin %90 ve üzerinde olması durumunda tatmin edici bir mahkeme kararı alma olasılığı yüksektir. Ayrıca, mahkemeye evin hazır olduğuna dair kanıt sağlamak, doğrudan hissedarın (davacı) endişesidir.
Ayrıca:
- İddia beyanında, hissedar "devam eden çalışma"nın tüm nesnesinin mülkiyetinin tanınmasını talep edemez. Onun hakkı, geliştirici ile yapılan sözleşmede belirtilen nesnenin yalnızca orantılı bir kısmını talep etmektir. Çoğu zaman, yasal olarak okuma yazma bilmeyen hisse sahipleri, bir "daire", "garaj" veya "araba alanı" mülkiyetinin tanınması için bir talepte bulunur. Burada açıklığa kavuşturulmalıdır ki, bir müşterek inşaat birimi resmen faaliyete geçene kadar, yasal anlamda tam teşekküllü bir gayrimenkul olarak kabul edilemez.
- Bu mülkiyet hakkının ortaya çıkması, yalnızca mevcut bir nesne için mümkündür, yapım aşamasındaki nesne (bina, ev) içindeki konumu açıkça belirlenebilir. Bu, sözleşme şartlarına ve mevcut proje belgelerine göre yapılır.
- Hissedarın böyle bir iddia ile mahkemeye gitme hakkı yalnızca tam olması durumundaödeme açısından geliştirici ile yapılan sözleşme kapsamındaki kendi yükümlülüklerini yerine getirme.
Geliştirici aleyhine iflas davası açılması durumunda, bir daireye veya başka bir ortak inşaat birimine ilişkin böyle bir hakkın tanınması, ancak işletmeye alma izni mevcut olduğunda ve taraflar bir devir sözleşmesi imzaladığında mümkündür. tahkim mahkemesinin iflas başvurusunda bulunduğu tarihten önce.
