Hisse senedi katılımı Rusya'da yaygınlaştı. Şirketler yatırımcıları cezbeder, fonlarıyla bir ev inşa ederler ve bu ev daha sonra ikincisinin mülkü olur. Böylece taksitli bir daire satın alabilir ve inşaat bitmeden borcunuzu ödeyebilirsiniz. Ancak bu, ortak inşaatın sağladığı tüm fırsatlar değildir. İşlemin taraflarının bu süreç hakkında bilmesi gerekenler, dikkat edilmesi gerekenler - okumaya devam edin.
Nüanslar
Teoride her şey basit ve açık ama medyada bu süreç olumsuz bir şekilde işleniyor. Bu neden oluyor? İşlemin taraflarının çıkarları, 2004 yılında kabul edilen Ortak İnşaat Yasası ile korunmaktadır. Geliştiriciler için katı gereksinimler getirdi. Şu anda, bu, ortak inşaatı düzenleyen tek düzenleyici belgedir. Müşterinin bir sözleşme imzalarken bilmesi gerekenler nelerdir?
Geliştirici ve işlemin nesnesi. şirket olmuşsapiyasada faaliyet gösteriyor, bir dizi uygulanmış nesneye sahipse, sözleşme ortağı olarak kabul edilebilir. Doğrulanmamış kuruluşlarla, özellikle de ilk kez anlaşma yapan kişilerle iletişim kurmak buna değmez.
214 sayılı "Ortak İnşaat Hakkında Kanun" yalnızca aynı adlı sözleşmeler için geçerlidir. Başka bir ifadeye izin verilmez. Geliştirici "Yatırım Sözleşmesi"ni imzalamayı teklif ederse, bu tür düzenlemelerin gerekliliklerinin yayılmasını önlemeye çalışıyor: "Ortak inşaat" yasası, "Tüketicinin korunmasına ilişkin Federal Yasa".
Belgeleri onaylamadan önce firmadan yapı ruhsatı isteyin, proje beyannamesinin nerede olduğunu öğrenin ve okuyun. Yasaya göre yayın, geliştirici için zorunlu bir gerekliliktir.
Paylaşılan inşaat sözleşmesi, devlet tescili anından itibaren yapılmış sayılır. Aksi takdirde geçersiz sayılacaktır. Kağıt, nesnenin bir tanımını, transfer için son tarihi, ödemelerin maliyetini ve prosedürünü, bir garantiyi içermelidir.
Belgeleri kontrol edin
FZ, bir şirketin ancak izin aldıktan, bir proje beyanı yayınladıktan ve mülkiyeti kaydettikten sonra para toplayabileceğini şart koşuyor. Bu koşullardan en az birinin sağlanmaması durumunda vatandaş faiziyle birlikte geri ödeme talep edebilir. Yeniden finansman oranının iki katı olarak hesaplanırlar. Sözleşmeye göre, şirketin belirli bir süre içinde ve izin aldıktan sonra bir mülk inşa etmesi gerekir.devlet organları, işlemin katılımcısına devretmek için görevlendirir. Diğer taraf, kararlaştırılan fiyatı ödemeyi ve (yetki verilmişse) nesneyi kabul etmeyi kabul eder.
İnşaata öz sermaye katılımına ilişkin yazılı bir sözleşme kaydedilmelidir. Ancak bundan sonra yürürlüğe girecek. Belgeleri imzalamadan önce, bir vatandaşın bu tür belgelere aşina olma hakkı vardır:
- geliştiricinin kurucu belgeleri;
- devlet tescil belgesi;
- vergi kayıt belgesi;
- son üç iş dönemine ait onaylı yıllık raporlar;
- denetim raporu.
İşlem güvenliğini iyileştirin
2014'ten itibaren, ortak inşaat için geçerli olan “Müteahhitlerin Sorumluluğunun Sigortasına İlişkin” Federal Yasanın normu yürürlüğe giriyor. Bu ne anlama geliyor? Şirketin temerrüdü veya iflası durumunda, bir kişi parayı iade edebilecektir. Belgelerin devlet kaydı sırasında, geliştirici bir sorumluluk sigortası sözleşmesi veya garantisi sağlamalıdır. Önceden, işlem için teminat olarak teminat sağlamak mümkündü.
Sigorta incelikleri
Sözleşme, fonları inşaat için toplanan bir vatandaş veya tüzel kişi olan yararlanıcı lehine sonuçlandırılır.
Sigortalı olay - mahkeme kararıyla onaylanan geliştiricinin yükümlülüklerinin tam veya uygunsuz şekilde yerine getirilmesi.
Belgenin geçerlilik süresi, ortak inşaat sözleşmesinde belirtilen süreye benzer. Ancak hak sahibi, mülkün devrinin sona ermesinden iki yıl sonra bile tazminat alabilir. Sigortalanan asgari tutar, konut maliyetine göre hesaplanır. Ama piyasa fiyatından daha az olamaz.
Bina eşitliği bu şekilde güvence altına alınır. Federal Yasa ayrıca aşağıdaki uzlaşma prosedürünü de sağlar:
1. Garanti anlaşması imzalandı. Geliştirici yükümlülüklerini yerine getirmediyse veya kararlaştırılan süre içinde anlaşılır bir cevap vermemişse, müşteri ilgili bir gereklilik ile garantör bankaya başvurabilir.
2. İşlem bir sigorta sözleşmesi ile güvence altına alındı. Lehdar, rehin konusu için belirtilen zamanaşımı süresi içinde şirkete veya karşılıklı sigorta şirketine (OVS) başvurmalıdır. Kanun, ödemenin belgelerin teslim tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapılması gerektiğini öngörmektedir. Aynı zamanda, geliştiricinin sigorta şirketine olan borcunun varlığı önemli değildir. Bu düzenleme yalnızca 2013'ten sonra imzalanan sözleşmeler için geçerlidir.
Yükümlülükleri güvence altına alma yöntemleri
Müşterinin harcadığı parayı hangi yollarla (yasaya göre) iade edebileceğini zaten düşündük. Ancak, sözleşmede bu maddenin bulunması tazminat ödenmesini garanti etmez. Belgeye, yükümlülükleri yerine getirme süresini geciktirebileceğiniz çeşitli koşullar ve maddeler girilebilir. ve tüm bunlar"if" yasanın ötesine geçmeyebilir.
İnşaat yavaş olduğunda veya uzun bir süre başlamadığında, müşteri son teslim tarihini beklemeden mahkemede belgenin feshedilmesini talep edebilir. Bu olasılık şu durumlarda sağlanır:
1) Belgede belirtilen süre içinde nesnenin işlem katılımcısına devredilmeyeceğini gösteren koşulların varlığında, ortak bir nesne içeren bir evin inşaatının durdurulması veya durdurulması;
2) proje belgelerinde, paylaşım nesnesinin boyutunda önemli bir düzeltme de dahil olmak üzere daha önemli değişiklikler var;
3) Yeni binada yer alan toplam daire sayısında azalma veya artış var.
Paylaşılan inşaat hakkında bilmeniz gereken başka ne var?
Nesnenin devreye alınma tarihi açıkça belirtilmelidir (örneğin, "en geç 10/15/14"). Geliştiriciler çok sık olarak, "2014'ün IV çeyreğinde" reklam ifadesini kullanırlar. Bu ifade yanlıştır. Belirtilen tarihten iki ay sonra pay sahibi ortak inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Tek yapmanız gereken yazılı bir bildirim göndermek. Geliştirici, müşterinin hesabına aldığı parayı 20 takvim çalışma saati içinde iade etmek ve cezasını ödemekle yükümlüdür. Veya bu tutarı hissedar adına açılan bir depozitoya yatırın.
Belgelerde belirtilen dairenin toplam maliyeti, konutun metrekare fiyatı ile çarpılarak hesaplanır.oda alanı. Bu numaralar da listelenmelidir. Yaşam alanı parametrelerinin tanımına da dikkat etmeye değer: konum, kat, adres, alan, oda sayısı. İnşa edilen dairenin garanti süresi 5 yıldır.
Belgeleri incelerken, faiz sahibinin kullanım ve işletme maliyetlerini hangi noktadan ödemesi gerektiğine dikkat etmeye değer. Bu öğe yoksa, yükümlülük dairenin kabulü ve devrinin imzalanması ve işletmeye alınmaması anından itibaren ortaya çıkar.
Sorunlar kaçınılmaz mı?
Bazen geliştiriciler, bazı öğeleri belgeye dahil etmeyi kasıtlı olarak "unuturlar". Ancak Müşterek İnşaat sözleşmesi doğru bir şekilde yürütülse dahi müşteri maddi kayıplar yaşayabilir. Bu ne anlama geliyor? Geliştirici, başka bir tüzel kişiliğe sahiplik hakları atayabilir. Bu durumda, tüm dairelerin haklarını pratik olarak maliyetine satacaktır. Daha sonra aracı firma piyasa fiyatından bunları hisse senedi sahiplerine devreder. İlk bakışta, herhangi bir sorun olmamalıdır. Ancak müteahhitin inşaatı bitirmeme veya iflas etme riskinin ortaya çıkması durumunda, hak sahibi sözleşmede belirtilen tutar üzerinden talepte bulunabilir. Ancak daireler piyasa fiyatından değil maliyetinden satıldı.
Başka bir yaygın şema
Paylaşılan inşaat sözleşmelerinin tescili, yürürlüğe girme anını geri sayar. Ancak çoğu zaman borçlular farklı bir şema kullanır. Ön sözleşme imzalamayı teklif ediyorlar. İçinde olduğu gibi hemen hemen aynı öğeleri içerir. Temel olarak, yürürlüğe girmesiyle ilgili bilgiler dışında. Bu tür belgeler zorunlu devlet kaydına tabi değildir. Bu durumda taraflar, ikinci katılımcının daire için tüm parayı derhal ödediği konusunda sözlü bir anlaşmaya varırlar. Geliştirici, gelecekte bir zamanda inşaatta özsermaye katılımına ilişkin ana sözleşmeye girmeyi taahhüt eder. Hissedar işlemin doğru yapıldığından emindir. Ancak bu "gri" düzen, belgeyi yalnızca yasa kapsamı dışına çıkarır.
İşte başka bir popüler manevra. Geliştirici, alıcıyla, konusu hissedara mülk devretme yükümlülüğü değil, başka bir şey olan bir anlaşma yapar: yatırım faaliyetlerinin finansmanı, mülk talep etme hakkının devri ve benzerleri. Yani, belgenin tüm özü içeriğine göre belirlenir. Ancak hissedarın iddiası üzerine mahkeme bunu geçersiz kılabilir, çünkü aslında belge 214 sayılı kanun kapsamında sorumluluktan kaçınmak için oluşturulmuştur.
Sabah - kayıt, akşam - para
Anlaşma, yalnızca verilerini Rosreestr'e girdikten sonra yürürlüğe girmiş sayılır. Bu ana kadar geliştiricinin para kabul etme hakkı yoktur. Yani, bu an belgeye kaydedilmelidir. Çalışanların belgelerin daha sonra "bütün grup tarafından" kaydedileceğine dair ifadelerine inanmaya değmez, ancak şimdi inşaat için paraya ihtiyaç var. Nadir durumlarda, bu tür güvenceler doğrudur. Her belgenin ayrı ayrı Odaya aktarılması çok zaman alır. Ancak müşteri aldatılabilir. Bu nedenle, güvenli oynamak ve hisse senedi işlemi kaydedilene kadar beklemek daha iyidir.inşaat. Geliştirici ön ödemede ısrar edebilir. Ancak bu durumda, benzer şekilde sonuçlandırılan bu nesne için sözleşmeyi göstermenizi isteyin. Kayıtlı belgede kaşe, mühür, Rosestra sorumlu kişinin imzası ve bir numara bulunur. İşlem ipotekten sağlanan fonlarla ödendiyse, bu, ipotek mührü ile kanıtlanmalıdır.
Çoğu zaman, geliştiricilerin kendileri yasayı aşmak ve evrak işleri tamamlanmadan para almak istemezler. Ancak bu durumda ek garantilere ihtiyaçları vardır. Örneğin, bir bankada açık bir akreditif. Müşteri, sözleşmenin imzalanması sırasında kendisine fon katkısında bulunur. Ancak geliştirici, yalnızca evin inşaatına özsermaye katılımı kaydedildikten sonra bunlara erişebilecektir. Bu önlem aynı zamanda müşterinin ödeme gücünü garanti eder ve yasalara uymanıza olanak tanır.
Nesnenin geliştiriciden kabulü
Bir daireyi devreye alma aşamasında ortak inşaat hakkında bilmeniz gerekenler?
Öncelikle, bu süreç üzerinde düşünülerek ele alınmalıdır. Belgeleri imzalamadan önce tüm soruları netleştirin. Tespit edilen tüm eksiklikler, nesnenin uygunsuzluk eyleminde yazılı olarak yansıtılmalıdır. Müteahhidin yasa kapsamındaki yükümlülükleri, mülkün kabul ve devir belgesinin imzalandığı andan itibaren yerine getirilmiş sayılır. Katılımcı, eksikliklerin karşılıksız olarak giderilmesini veya işlem fiyatının düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir. Hatalar operasyon sırasında zaten tespit edildiyse, geliştirici, müşteriye bunların giderilmesi için tazminat ödemekle yükümlüdür.
İkinci olarak, iknaya teslim olma. Aşağıda en yaygın olanlarıistemci üzerinde baskı oluşturmayı amaçlayan geliştirici eylem planları:
- tüm sorunların daha sonra çözüleceğinden emin olarak kağıtları imzalamak isterler;
- tüm iddiaları yansıtacak bir “farklı eylem” hazırlayacaklarını iddia etmek;
- evrak şartlarının ihlali durumunda, müşterinin nesneyi reddetmesi için para cezası ödemek zorunda kalacağı tehdidinde bulunun.
Yetkili yardım
Dikkat etmeniz gereken birçok nüans var. Bu nedenle, ortak inşaat için belgelerin nasıl düzgün bir şekilde hazırlanacağını, işlemin her aşamasında bilmeniz ve dikkate almanız gerekenleri bilen bir uzmandan yardım istemek daha iyidir. Uzman uzmanlar aşağıdaki alanlarda yardım sağlar:
- Bir geliştirici seçme, belgelerini kontrol etme.
- Evrak imzalama prosedürüne eşlik edin: sözleşmeleri analiz edin, olası riskler hakkında tavsiyede bulunun, koşullardaki değişiklikleri müzakere edin.
- Kayıt için belgeleri hazırlayın ve gönderin.
- Nesneyi kabul ederken müşteriye eşlik edin, tesislerin eksiklikleri, son tarihler, mahkeme de dahil olmak üzere bir cezanın ödenmesi ile ilgili sorunları düzenleyin.
- Belgenin feshini hazırlayın: ödenen miktarın iadesini, para cezalarının tahsilatını, ödünç alınan fonların kullanım faizini ve cezayı aşan kayıpların tazmini (avukatlık hizmetleri için ödeme) kontrol edin). Benzer alanlarda, bir ön anlaşma, bir yatırım anlaşması, bir kredi vb. feshedilmesinde yardım sağlanır.
Sonuç
Ortak yapıyı doldurarak birincil piyasadan bir daire satın alabilirsiniz. Bir tüccarın bilmesi gerekenler nelerdir? Birçok nüans. Yeterli bir borçlu seçme kuralları ile başlamak ve bir kabul sertifikası doldurma özellikleri ile biten. Bu nedenle, işlemin tüm aşamalarında müvekkile eşlik edecek deneyimli bir avukatın hizmetlerinden yararlanmak daha iyidir.
