Geliştirici, alıcıyla ilk işlemin tamamlanmasından önce bir sorumluluk sigortası sözleşmesi düzenlemekle yükümlüdür. Aksi takdirde, Rosreestr'e kaydettiremez. Bu ve diğer eklemeler, 2014 yılında 294 sayılı “Belirli yasal düzenlemelerde yapılan değişikliklere ilişkin Federal Yasa” ile yapılmıştır.
Öz
2014 yılından bu yana, inşaat şirketi, ortak inşaatta geliştiricinin kefalet veya hukuki sorumluluk sigortası düzenleyerek yükümlülüklerin yerine getirildiğini teyit etmekle yükümlüdür. Bu, alıcının öngörülemeyen durumlarda fonlarını iade etmesine olanak tanır.
Kabul edilen yasa, geliştiricinin sorumluluğunu şu konularda belirler:
- yükümlülüklerden kaçınma;
- bitmemiş nesnenin teslimi;
- devrilmeden önce iflas.
Uzmanlar, yeniliklerin daha yüksek fiyatlara yol açacağından korkuyorözellikler. Hükümet, bu faktörlerin birbiriyle ilişkili olmadığına dair güvence verdi. Sigorta maliyetleri, büyük bir şirket için bile, işlem hacminin %1'i kadardır. Geliştiricilerin bu maliyetler için bütçelerinden kaynak ayırmaları gerekecek.
Nesne
İnşaatçının ortak inşaat için sorumluluk sigortası, müşterilerin mülk çıkarlarının korunmasını içerir. Bu anlaşma öncelikle alıcılar için faydalıdır. Şirket tüm evi veya daireleri ayrı ayrı sigortalayabilir.
Müşteriler
Anlaşma, hissedarlar lehine sonuçlandırılır. Belirli koşullar altında, bir ödeme alacaklardır. Geliştirici, güvenilir, yüksek kaliteli bir nesneyi teslim etmeyi taahhüt eder. Sigortacı, işlemdeki değişiklikleri müşteriye bildirmek ve ücret ödemekle yükümlüdür. İnşaat sürecinde hissedarlar değişirse, bir sonraki katılımcı ile ayrı bir belge düzenlendiğinden bu durum sözleşmede belirtilmelidir.
Sigortacılar
Tüm IC'ler bu tür anlaşmalar hazırlama eğiliminde değildir. Bu tür işlemlerin zarar getirdiğine inanılmaktadır. Ayrıca, şirketin belirli gereksinimleri karşılaması gerekir:
- 5 yıldan fazla bir süredir piyasada faaliyet gösteriyor;
- finansal istikrar gereksinimlerini karşılayın;
- gelecek dönemler için olumlu bir gelişme görünümüne sahip olmak;
- dolaşımda en az 400 milyon ruble ve 120 milyon ruble tutarında kayıtlı sermayeye sahip olmak.
Ücretler
İnşaatçının paylaşılan inşaat maliyetleri için sigortasımasraflı. 2015 yılında ortalama oranlar %0,5–0,8 idi. Uzun vadeli sözleşmeler için tarifeler %10-30 oranında düşürülebilir. Sigorta şirketi (IC) oranı kendisi belirler ve ayrıca geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirmekten tamamen kaçınma olasılığı her zaman bulunduğundan, yıllık yüzde için katsayıları hesaplar.
Oranı ne belirler:
- Geliştiricinin holdinge katılımı.
- Önceki işlemlerin olumlu deneyimi: son tarih, nesne sayısı, farklı bölgelerde çalışma, şikayet yok.
- Finansal sürdürülebilirlik.
- Yasal destek: tüm belgelerin ve izinlerin mevcudiyeti.
- İnşaat aşaması.
- Son tarih.
- Hissedar sayısı.
Sözleşmenin yürütülmesi
DDU'ya kaydolmak için geliştiricinin Rosreestr'e bir sözleşme sunması gerekir. Bunu yapmak için aşağıdaki belgeleri toplamanız gerekir:
- proje beyanı;
- inşaat işi yapma izni;
- devlet kayıt belgesi;
- ortak inşaat sözleşmesi;
- yasal belgelerin kopyası;
- fizibilite çalışması;
- finansal tabloların kopyası;
- alacaklılar hakkındaki veriler;
- banka kredilerinde temerrüt belgesi.
Korunan şey
İnşaatçının ortak inşaat için sorumluluk sigortası, geliştiricinin bir mahkeme kararı veya mahkeme kararıyla onaylanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tazminat ödenmesi anlamına gelir.şirket iflası. İnşaat süresinin donması veya işletmeye alma süresinin uzatılması durumunda bedel ödenmez. Tutar, sözleşme fiyatına bağlıdır. Şundan az olamaz:
- nesne maliyeti;
- 1 metrekare için ortalama piyasa oranı m. bölgede konut.
Yasa ayrıca maksimum prim miktarını da sınırlar.
Aşağıdaki durumlar sigorta olarak kabul edilir:
- inşaat kesintisi;
- geliştirici iflası;
- konut alamamak;
- maddi kaynakları iade etmeyi reddetme vb.
Yasal değişiklikler
2014 yılında, 294 sayılı Federal Yasa değiştirilmiştir, buna göre, inşaatta sermaye katılımı geliştiricisinin sorumluluk sigortası artık zorunludur. Sözleşmeler, geliştiricilerin kendileri tarafından hazırlanır. Ayrıca, kiminle sözleşme imzalayacaklarını da seçerler: bir şirketle, bir bankayla, uzman bir şirketle.
Zorunlu sigorta şirketinin tüm üyeleri müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bir banka ile anlaşma yapılırsa, kağıt toplamak için çok zaman harcanır. Finansal kurum için bir garanti görevi gören, nesnenin değerinin %30'luk bir depozitosu ödenmelidir. Ayrıca, Merkez Bankası bu tür bankalar için kendi şartlarını belirler:
- minimum görev süresi - 5 yıl;
- kayıtlı sermaye 200 milyon;
- mülkün değeri 1 milyar ruble.
Geliştiriciler için kredi almak, garanti vermekten daha karlı. Finans kurumları dainşaatta bir öz sermaye katılım sözleşmesinin sigortasını karlı ürünler olarak kabul edin.
Bir şirketle sözleşme imzalamak daha iyidir. Güçlü rekabet karşısında sigortacılar düşük tarife ve fiyatlar ile müşteri çekmeye çalışıyor. Bu tür işlemlerdeki oran, sözleşme süresi boyunca sabit kalır. Müteahhit sorumluluk sigortası, iş tamamlandıktan sonra ödenir. Diğer bir avantaj, evrak işlerinin hızıdır. Sigortalı geliştiricinin kendisidir, hak sahibi hissedardır. Her konut için ayrı provizyon yöntemi seçilir.
Paylaşılan inşaat için müteahhit sorumluluk sigortası
Şirketlerin teminat sağlaması gerekir. Çoğu zaman bu, nesnenin yerleştirileceği arazidir. Ek olarak, belge yükümlülüklerin nasıl güvence altına alınacağını açıklar. Evraklar, ilk hisse sözleşmesinin devlet tescilinden önce imzalanır ve nesne teslim edilene kadar geçerlidir. İşlemin sona ermesi, şirketin geçerlilik süresi içinde meydana gelen davalar için tazminat ödeme yükümlülüğünden kurtulmaz.
Tüm evi veya her daireyi ayrı ayrı sigortalatabilirsiniz. İlk seçenek karlı değil. Tüm dairelerin satılacağından emin olmak için geliştiricinin derhal büyük miktarda para yatırması gerekir. İkinci sorun, bu tür sözleşmeler kapsamında yararlanıcının kim olduğunu belirlemenin zor olmasıdır.
Belge, ilk taksitin kredilendirildiği andan itibaren yürürlüğe girer. Geliştiricinin sözleşme kapsamındaki ortak inşaat sigortası, bir franchise sağlamaz. Anlaşmanın geri kalan şartları standarttır:
- sigortacı, hissedarlarına ödenen tazminat miktarı hakkında bilgi vermeyi taahhüt eder;
- şirket, geliştiriciye karşı bir gerileme davası açabilir;
- sigortacı tüm sahiplerine sözleşmenin erken feshini bildirmekle yükümlüdür;
- Sözleşmenin süresi inşaatın süresine bağlıdır.
Geri ödeme tutarı fiyata ve oranlara bağlıdır. Konutun toplam alanının değerini aşmalıdır. Ödemenin nasıl yapılacağına şirket kendisi karar verir: toplu veya taksitler halinde.
Paylaşılan inşaatta geliştirici sorumluluk sigortası sorunları
Bu anlaşma çok özel. Aslında geliştiricinin finansal risklerini korumaktan bahsediyoruz. Şirketlerin bir seçeneği var - bir politika veya garanti vermek. İkinci seçenek daha çok tercih edilir, çünkü kredi kurumlarının zaten yerleşik bir mekanizması, puanlama sistemleri, riskleri değerlendiren uzmanları ve WIP'in tamamlanmasını organize eden yapıları vardır. SC bu tür avantajlarla övünemez. Ama düşük oranlar sunuyorlar. İnsanlar bankacılık hizmetlerinin pahalı olmasına alıştı. Bu doğrudur çünkü ticarette risk yüksektir. Gerçi kanunda yapılan değişikliklerden sonra şirketler için tarifeler de arttı.
SigortaOrtak inşaatta geliştiricinin sorumluluğu, kayıpların kümülatif etkisini sağlar. Bir kriz durumunda (konut talebinde düşüş, ipotek oranlarında artış), sadece bir piyasa katılımcısı değil, tüm geliştiriciler aynı anda zarar görecektir.
Diğer bir sorun da riskleri dış piyasada bile reasürans edememek. Uluslararası uygulamada bu tür işlemlerde tahvil (garanti) kullanılmaktadır. Ancak bunların işleyişi Rus mevzuatında yer almamaktadır. Böyle bir ürünün temel farkı, sigortacının yapım aşamasında olan bir tesisi rehin alabilmesidir.
Merkez Bankası, geliştiricilere hizmet sağlayabilecek sigorta şirketlerinin gereksinimlerini artırdı - asgari sermaye miktarını artırdı. Bu, olası sigortacıların çemberini büyük ölçüde dar altır - 19 kuruluşa kadar. Daha önce geliştiricilerle yapılan sözleşmelerin %80'ini oluşturan şirketler yeni listeden ayrıldı. Şimdi başlarına ne geleceği bilinmiyor. Büyük olasılıkla, “beyaz” listedeki şirketlerle yeni sözleşmeler yapmak gerekli olacaktır. Lisans iptal edilirse, BK 6 ay içinde daha önce yapılan işlemlerden sorumludur. Daha sonra ya belgeleri fesheder ya da portföyü ve borçları başka bir piyasa katılımcısına devreder. OSAGO veya tehlikeli üretim tesisleri sahipleri için sorumluluk sigortasından farklı olarak, bu hizmet, sigortacının iflasından sonra vatandaşlara yapılan ödemelerle ilgilenecek tazminat fonları gibi diğer koruma türlerini içermez. Sermaye Piyasasıkonut inşaatı harika. Ancak henüz geliştiricilerin faaliyetlerini düzenlemenin sağlam bir yolu yok.
